Tình hình dịch Covid đang diễn biến phức tạp khắp cả nước và gây ảnh hưởng tới mọi ngành nghề. Việc kinh doanh quán cafe – giải khát cũng không nằm ngoài cơn bão Covid-19. Trong tình thế như vậy, chủ quán buộc phải tính tới các biện pháp nhằm cắt giảm nhưng chi phí cố định như: cắt giảm nhân sự, cắt giảm giờ làm, cắt giảm trang thiết bị tiêu thụ điện, nước…Trong số chi phí cố định, không thể bỏ qua khoản tiền nhà hay tiền thuê mặt bằng để kinh doanh.
Thật tốt nếu chủ nhà thấu hiểu và đề xuất giảm hoặc miễn tiền thuê mặt bằng. Tuy nhiên, chúng ta cũng nên thông cảm cho chủ nhà, chủ mặt bằng bởi có thể nguồn thu duy nhất của họ cũng bị ảnh hưởng nặng nề.
Tới đây, khi đợt dịch thứ 4 ập tới, nhiều cửa hàng đã không chịu được “nhiệt” và chủ quán buộc phải tính đến phương án “cắt lỗ” bằng cách sang nhượng cửa hàng hay trả mặt bằng kinh doanh. Vậy, khi trả mặt bằng kinh doanh, chủ quán có thể đưa ra lý do dịch bệnh bất khả kháng có trong hợp đồng thuê nhà để được miễn tiền thuê nhà hoặc miễn phạt cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hay không?
Mục lục
Cơ sở pháp lý cho điều kiện bất khả kháng trong hợp đồng thuê nhà
Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định thường có trong hợp đồng thuê nhà như sau:
- Khoản 1 điều 156 BLDS 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện:
- Xảy ra 1 cách khách quan
- Không thể lường trước được
- Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép
Vậy, có thể kết luận Dịch Covid là sự kiện bất khả kháng theo hợp đồng thuê nhà theo quy định của Pháp luật.
Có thể đơn phương châm dứt hợp đồng trả lại mặt bằng thuê kinh doanh hay không?
Khoản 2 điều 351 BLDS 2015 quy định rằng:
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.
Sau khi đã xác định được dịch bệnh Covid chính là sự kiện bất khả kháng, nhiều người cho rằng có thể dựa vào điều này nhằm trả mặt bằng và lấy lại tiền cọc, không phải chịu bất cứ nội dung phạt nào trong hợp đồng. Điều này liệu có đúng?
Quy định trên được hiểu là khi một bên vi phạm hợp đồng, chậm trễ hợp đồng do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.
Khi sự kiện bất khả kháng là nguyên nhân khiến 1 bên KHÔNG CÓ CÁCH NÀO thực hiện được nghĩa vụ của mình và vi phạm hợp đồng thì được miễn trách nhiệm dân sự. Ví dụ: dịch bệnh Covid khiến cho chúng ta phải thực hiện cách lý xã hội, đây là nguyên nhân khiến bên cho thuê không thể cho thuê diện tích kinh doanh với đúng mục đích như trong hợp đồng; đồng thời cũng là nguyên nhân làm cho chủ quán không có cách nào có thể đóng tiền thuê nhà. (ngân hàng đóng cửa, cách ly xã hội không thể gặp bên cho thuê,…). Trường hợp như vậy, không bên nào phải chịu trách nhiệm dân sự theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, tình trạng hiện nay chưa được coi là bên thuê không có cách nào đóng tiền nhà (ngân hàng vẫn mở, chưa cách ly xã hội hoàn toàn…). Bởi vậy, việc dựa vào sự kiện bất khả kháng để yêu cầu bên cho thuê trả lại cọc và miễn phạt là không đúng với quy định của pháp luật cũng như hợp đồng cho thuê.
>>Xem ngay: 7 điều bắt buộc phải biết trước khi ký hợp đồng thuê nhà để kinh doanh hàng quán
Kết luận giải pháp cho chủ quán trong tình trạng dịch bệnh phức tạp
Như vậy, khi đã tìm hiểu rõ và hiểu được rằng không thể coi dịch covid là lý do đơn phương chấm dứt hợp đồng để không bị phạt thì các chủ quán cần tìm giải pháp hòa thuận. Hãy thấu hiểu cho chủ nhà, tìm cách đàm phán để cùng nhau vượt qua dịch bệnh.
Nếu như không thể thuyết phục giảm hoặc miễn tiền thuê mặt bằng kinh doanh, hãy tính toán thật kĩ về chi phí sẽ mất và khoảng thời gian dịch bệnh biến mất nhằm đưa ra quyết định chính xác. Có thể việc mất tiền cọc và bị phạt 1-2 tháng tiền nhà còn “nhẹ nhàng” hơn khi phải đối mặt với khoản thời gian lỗ dài dằng dạc sắp tới.